今後の首都圏マンション価格の動向

皆様、こんにちは。株式会社プレミアバンクの唐仁原です。

【3月23日(水) マーケットニュース】

地価と建築費の高騰や国内外の富裕層による積極的な投資活動によって、首都圏マンション価格は上昇が続いています。ここでは富裕層による投資活動による価格上昇の要因について、主力は2つのカテゴリーに分けられます。それは相続税対策と外国人投資家です。

まず相続税対策、2015年の1月から相続税の課税基準が変わり、より厳しく相続税を取り立てられることになりました。そこで相続させるほどの資産を持つ富裕層は、あわてて不動産を買いに走りました。特に都心のタワーマンションの高層階を購入すると、相続税評価額を大幅に減らせるので、これまでになく人気化した、ということです。

そして外国人の積極的な購入です。アベノミクスが始まって以来外国為替市場は円安で、1ドルが80円台から120円台にまで下がりました。外国人からすると、日本の不動産をこれまでの4割引きで買えるバーゲンセールが始まったも同然です。

特に、初期の頃は台湾や香港から東京の不動産を買いに来る人々が目立ちました。なぜかというと、台北や香港では東京以上の不動産バブルが起きていて、投資利回りは1%前後という物件ばかりになっていました。そんな彼らから見れば、「あの日本」で、利回りが4%期待でき、しかも完全な所有権を得られるのが東京の不動産というわけです。

その後、大陸の中国人もこれに加わりました。都心で販売された豪華設備付タワーマンションの商談コーナーで2時間滞在した方は、「中国語しか聞こえてこなかった」と言っていました。このようにして2015年のマンション市場は、この相続税対策と外国人という2本の柱に支えられてバブル化しました。しかしこの2本の柱の状況が変わってきています。

まず相続税対策では、2015年の11月に国税庁が「あからさまな相続税逃れの不動産購入を厳しく監視」するという方針が出ました。そして外国人投資家の動きはというと、アメリカの更なる利上げが焦点になります。日本の不動産で借り手のつかないかもしれない不動産投資での運用と、アメリカの定期預金での運用を比較すると、どうしても日本の不動産投資がハイリスクに見えてきます。

今の不動産価格の上昇は前回の価格上昇局面の終盤に当たる2008年頃と酷似しており、手が届きにくくなってきた30~40代のファミリー層の購入意欲は鈍ってきています。前回はリーマン・ショックが契機となって価格が反落しましたが、「『同じような事態(価格調整)が再び訪れるはず』との危機感から、高値が予想される入札競争には参加しない事業者が顕著に増えてきた」(不動産会社)との指摘もあります。

都心部についても、「シンガポールや香港、台北、上海に比べると割安感は大きい」との見方がある半面、年明け以降の円高や株安で投資マネーの流入が鈍る可能性もあり、マンション販売や地価動向の先行きは不透明感が拭えない状況となっています。


●日経平均株価 17,077.73 +29.18(23日 9:14) 
●NYダウ 17,582.57 -41.30 (22日終値)
●米ドル/円 112.27 ユーロ/円 125.90 (23日 9:14)


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